CONSEILS ET GESTION DE PATRIMOINE

EXPERTISE IMMOBILIERE

Si la valeur vénale d'un bien immobilier correspond effectivement à la probabilité moyenne des prix à un instant donné, celle-ci étant la résultante entre l'offre et la demande. Les trois paramètres interdépendants fondamentaux justifiant ce prix sont:

A: Les facteurs physico-techniques

B: Les facteurs juridiques

C: Les facteurs socio-économiques

Nous classerons les biens immobiliers en deux grandes catégories "terrains à bâtir (constructibles)" et "immeubles bâtis", d'une façon générale afin d'analyser ces trois paramètres fondamentaux et particulièrement "les facteurs physico-techniques", dans cette sous rubrique

A: LES FACTEURS PHYSICO-TECHNIQUES

A1: LES TERRAINS A BATIR (constructibles)

La constructibilité est la notion clé, pour l'évaluation des terrains à batir. Elle peut être définie comme étant, à la fois la capacité et la vocation d'un terrain à être bâti, tant quantitativement que qualitativement.

L'examen des facteurs physico-techniques concernant les terrains à bâtir permet d'apprécier:

- La constructibilté physique:

Elle est basée uniquement sur les caractéristiques purement physiques de la parcelle (sol, relief, sous-sol, configuration, etc...).

-La constructibilité technique:

Elle est basée uniquement sur l'équipement en V.R.D (voies et réseaux divers). Elle peut être appréciée d'après leur capacité présente (cas général), prochaine (secteurs en voie d'urbanisation) ou, parfois, préexistante à une date donnée (expropriation pour cause d'utilité publique).

Leur analyse oblige à considérer la parcelle (ou le tènement, le cas échéant) sous ses trois aspects:

- le sol

- le sous-sol

- l'espace aérien

A11: LE SOL

Un terrain à bâtir, c'est d'abord un sol qui se prête à la construction. Plus les éléments nature du sol, superficie, desserte, configurartion , relief, encombrement (nul ou faible), environnement naturel, sont favorables, plus la valeur du terrain à bâtir est élevée.

a: la nature du sous-sol

Deux catégories de sol: sols naturels et sols artificiels. La moins-value de ceux-ci est due au surcoût pour construire le même immeuble que sur un sol naturel.

b: la superficie

Cet élément pose une question préjudicielle et le problème de valeur quantité/prix.

b1: Une question préjudicielle: celle de l'exclusion totale ou partielle ou de l'admission de la qualification de terrain à bâtir.

exclusion totale: en deçà d'un minimum de superficie

exclusion partielle: au delà d'un maximum de superficie.

Cas des marchés ruraux et semi-ruraux à capacité d'absorbtion limitées. Quantification et localisations des surfaces de terrains à bâtir.

b2: Un problème de valeur: celui de la relation quantité/prix commun à toute marchandise. Appliqué aux terrains à bâtir, il devient le problème du rapport existant entre le nombre de mètres-carrés et la valeur vénale (globale ou à l'unité de surface). Sa solution est fonction de la destination des terrains (habitation collective ou individuelle :haute qualité ou ordinaire, ou implantation d'activités industrielles ou commerciales) et du marché local. Il est constaté en général que la valeur globale du terrain croît poins vite que la superficie.

c: la desserte V.R.D (voies et réseaux divers)

La desserte d'un terrain est constituée par les équipements publics: voie ouverte à la circulation, réseaux divers (eau, électricité, télécommunications, assainissement, etc..). l'absence d'équipements, de même l'inaccessibilité écarte la qualification de terrain à bâtir.

L'incidence des équipements techniques (qualitatif ou/et quantitatif) ont une incidence sur la valeur des terrains à expertiser, en fonction de la destination des futures constructions.

d: la configuration

Forme et dimensions (largeur -profondeur) de la parcelle peuvent être plus ou moins avantageuses, en fonction de la destinations des futures constructions.

e: le relief

Le relief influe également sur la valeur du terrain (courbes de niveaux) en fonction toujours de sa destination (nivellement, consolidation du sol, niveaux du terrain par rapport aux voies de desserte des équipements, etc...).

f: l'encombrement

Le sol doit en principe être nu, mais un terrain planté et même plus ou moins bâti peut aussi être typé "terrain à bâtir" (plus-value: censervation des constructions; moins-value: démolition des constructions).

g: l'environnement naturel immédiat

Exposition: sud , en général la plus recherchée; Conditions micro-climatiques: ensoleillement, vent dominant, la vue, le calme.

A12: LE SOUS SOL

Les limites en sont données par les verticales de projection en profondeur des limites superficielles de la parcelle et ce, en fait sinon en droit, jusqu'au plan souterrain au-dessous duquel il est techniquement impossible ou financièrement non rentable de construire.

La connaissance du sous-sol est un facteur d'autant plus important de la valeur d'un terrain à bâtir, que sa constructibilité théorique (cf règlementation d'urbanisme) est élevée (problème des fondations spéciales en raison de la défectuosité du sol-certaines régions: risques sismiques).

Il est noté que le sou-sol d'un terrain peut être en partie indisponible (servitudes publiques ou privées- réseaux souterrains).

A13: L'ESPACE AERIEN

L'espace aérien est limité latéralement par le contour de la parcelle et sans autre limite, à la verticale, que technique ou économique (espace utile).

A2: LES IMMEUBLES BATIS (individuel et collectif)

L'examen des facteurs physico-techniques (ou facteurs matériels), des immeubles bâtis (individuel ou collectif) amène à distinguer: la partie non bâtie, le bâti et aussi l'ensemble qu'ils constituent pour en dernier lieu dégager une appréciation autant que possible globale.

A21: LA PARTIE NON BATI

Les parties non bâties sont prises en compte comme élément de classification de l'immeuble bâti dans la hiérarchie des valeurs des biens de même type (catégorie et sous catégorie l e cas échéant).

On reprendra pour cette partie non bâtie, les facteurs physico-techniques des terrains à bâtir définis au paragraphe A1.

A22: LA PARTIE BATI

Ce qui fait la valeur des construction, c'est avant tout leurs caractéristiques physiques et techniques. Le bâti est caractérisé par sa srtucture, son développement, sa qualité, son équipement, son état.

a: La structure

On examinera la structure externe et la structure interne.

a1: La structure externe du bâti est constituée à la fois part:

- un volume: c'est à dire la forme des constructions dans l'espace (horizontal, vertical). La structure doit être cohérente avec la destination du bâti.

- une implantation: une situation, par exemple en retrait de vue favorise le calme et nuit à la commercialité. L'implantation réserve ou non des possibilités d'extension.

- une harmonie: plus ou moins réussie des lignes et proportion

a2: La structure interne du bâti:

Elle est commandée par la structure externe. C'est le compartimentage (la division) horizontal et vertical du bâti, son appréciation est fonction de la destination du bâti.

La flexibilité de la division interne est un avantage dans le cas d'un changement de destination du bâti (hotel en appartements ou usage de bureaux).

b: Le développement

Le développement ou superficie du bâti est exprimé par l'une , l'autre ou plusieurs des réductions indiquées ci-dessus avec ou sans pondération. La superficie et un élément primordial de la valeur vénale des immeubles bâtis (relations superficie/prix).

La valeur globale, sauf cas particulier, varie proportionnellement à la surface développée.

c: La qualité de construction

La qualité du bâti s'exprime essentiellement à partir des critères d'efficacité et de durabilité. Elle se mesure à la protection que le bâti assure et esthétiquement et sans surcoût à ses utilisateurs contre les agressions de toutes provenances (eau, feu, vent, rayonnement solaire, chaleur, froid, bruits intérieurs et extérieurs, effraction ...).

d: Equipement

L'équipement doit être en cohérence et approprié avec les services aux utilisateurs en relation avec la destination du bâti. C'est à dire un équipement approprié dont l'absence ou l'insuffisance serait ressentie par le commun des acquéreurs potentiels de ce type de bâti. On veillera également à éxaminé l'état et les contrats d'entretien des équipements ainsi que la mise aux normes dans certains cas (ascenseurs, alarmes, protection incendie). Il est un facteur très important de la valeur vénale.

e: Etat-désuètude

Le plus ou moins bon état du bâti dont dépend la qualité et la durabilité des services qu'il est appelé à rendre à une incidence directe sur la valeur vénale. Un examen attentif du bâti du point de vue du gros oeuvre, des couvertures et terrasses, des charpentes, des menuiseries extérieures, des revètements extérieurs et intérieurs, des équipements divers, etc..

Pour la transposition et la comparaison des prix, on veillera à retenir des bâtis et immeubles d'état ou de vétusté comparable.

f: Appréciation d'ensemble

L'appréciation d'ensemble de la consistance matérielle du bâti ou de l'immeuble à évaluer a pour objet de le qualifier, donc de définir sa destination et sa classe.

La destination d'un immeuble ou bâti correspond le plus souvent à l'usage effectif constaté par l'expert. Sa qualification au regard de la destination se confond donc le plus souvent avec cet usage.

Un problème de qualification est cependant posé à l'expert lorsqu'il y a possibiliés d'affectation de l'immeuble à un autre usage plus rémunérateur dans le contexte économique considéré (transformation d'un hotel en immeuble de rapport de bureaux), c'est à dire transformation de sa destination.

La classe de l'immeuble se définie essentiellement à partir des critères qualité, état et confort. Elle permet d'affiner la qualification de l'immeuble d'autant plus utilement que l'on se trouve en présence d'un bien de type répandu. Par exemple en ce qui concerne les:

- locaux d'habitation neufs ou récemment édifiés, on peut établir des équivalences entre classes et prestations

- garages, hotels, locaux spécialisés, on peut se référer aux normes officielles de classements.