Si la valeur vénale d'un bien immobilier correspond effectivement à la probabilité moyenne des prix à un instant donné, celle-ci étant la résultante entre l'offre et la demande. Les trois paramètres interdépendants fondamentaux justifiant ce prix sont:

A: Les facteurs physico-techniques

B: Les facteurs juridiques

C: Les facteurs socio-économiques

Nous classerons les biens immobiliers en deux grandes catégories "terrains à bâtir (constructibles)" et "immeubles bâtis", d'une façon générale afin d'analyser ces trois paramètres fondamentaux et particulièrement "les facteurs socio-économiques", dans cette sous rubrique

C: LES FACTEURS SOCIO-ECONOMIQUES

C1: LES TERRAINS A BATIR (constructibles)

Ce sont ceux qui résultent de faits ou de comportements sociaux ou économiques. Ils relèvent de façon exclusive, ou tout au moins dominante, soit de l'environnement, soit de la conjoncture.

Globalement favorables, toutes les possibilités latentes de construction sont mises en oeuvre, globalement défavorables tout ou partie des droits de construire sont inemployés.

Ainsi, la constructibilité réelle des terrains correspond totalement, aucunement ou partiellement à la constructibilité potentielle qu'ils tiennent des facteurs physiques, techniques et juridiques qui leur sont intrinsèquement propres.

Les contextes socio-économiques différents d'un lieu à un autre, d'une époque à une autre (espace de temps). Plus la différence est importante, plus est sensible l'écart entre les prix des terrains de même constructibilité réelle.

C11: L'environnement

Il s'agit de ce qui est instrument ou support de l'activité collective et qui, par conséquent, n'est pas à l'usage exclusif d'un immeuble ou limité à un immeuble, mais à une incidence indéniable sur sa valeur (alentours naturels et équipements collectifs ou privés non immédiats).

Un immeuble ne peut être estimé, abstraction faite de ses alentours. Aucun périmètre ne peut d'ailleurs être assigné à priori à l'environnement "sensible".

L'environnement a un impact sur les valeurs foncières, sur des aires géographiques plus ou moins étendues. Par exemple; aires géographiques très étirées: mer, montagne, climat..., aires géographiques restreintes: services publics, parcs, nature du peuplement..... Les prix constatent les effets de l'environnement sur le marché. Toutefois, en cas de modification de l'environnement (création ou suppression d'équipements d'activité...) la répercussion sur les prix n'est pas toujours instantanée (temps de réponse du marché). Il appartient à l'expert, dans cette hypothèse, de réexaminer la carte des valeurs foncières (ajustement).

L'appréciation des composants de l'environnement est fonction de la destination du terrain à évaluer (activités secondaires ou tertaires, ou immeubles d'habitation exclusivement). Elle peut être portée à partir de deux critères: le critère "qualité de vie" (absence ou présence, amélioration, détérioration, suppression) et le critère "qualité commerciale, industrielle, ou autre activités" (adéquation ou non de l'exercice ou au développement des activités envisageables).

Les composants de l'environnement qui concourent à la formation des valeurs foncières sont nombreux et divers.

Le degré d'intérêt ou d'indifférence ou de répulsion qu'ils suscitent varie dans le temps en raison notament de l'évolution de la mode et des goûts, des techniques, de l'accessibilté... Parmis les composants divers de l'environnement on peut citer: pôles plus ou moins proches d'intérêt: centres urbains, établissements offrant de nombreux emplois ....ou pôles plus ou moins proches de répulsion: activités génératrices de risques ou de nuissances (aérodromes, industries chimiques,...). Autres pôles: aspects des voies, volume de la circulation automobilie, équipements du voisinage en services publics (moyens de transport, établissement d'enseignement...), accessibilité de la mer, de la montagne (sport d'hiver,..).

C12: La conjoncture

Les éléments: contexte politique, démographique, social, fiscal...., qui constituent la situation économique, expansion, récession, stagnation...agissent par des effets individuels tantôt convergents, tantôt divergents, les uns sur l'offre, les autres sur la demande de terrains à bâtir et, par là, contribuent plus ou moins directement à la formation des prix de cette catégorie de biens.

Les prix dans l'aire d'influence dont relève le bien à évaluer constatent, en principe, les effets de la conjoncture (crise de l'emploi, taux d'inflation par exemple). Cependant l'expert peut avoir à tenir compte des modifications totales ou partielles de la conjoncture depuis l'époque ou les prix ont été collectés (mesures fiscales, désencadrement du crédit, coût de construction...). Ses effets dépendent, comme pour l'environnement de la destination des terrains à évaluer (catégories des terrains, logements aidés ou non aidés, habitat collectif ou individuel...).

La pratique de l'expertise s'accomode d'études conjoncturelles limitées aux seuls éléments actuels ou prévisibles, dont les variations dans le temps et, le cas échéant dans l'espace qui peuvent avoir des répercussions relativeement directes ou rapides sur les prix du bien du type auquel se rattache celui qu'il s'agit d'évaluer.

Au nombre de ces éléments à observer figurent notamment:

a: au niveau des prix:

Prix de vente des terrains comparables, prix de vente des autres terrains (hiérarchisé des valeurs foncières), prix de vente des locaux dont le terrain à estimer est normalement destiné à devenir le support, prix de location de ces mêmes locaux, prix de l'argent (taux d'intérêt), coût de construction et frais annexes, taux des droits de mutation et, le cas échéant, des impôts personnels spécifiques (régime des plus values, transfert de la charge de l'impôt...), taux des redevances d'urbanisme (PLD, surdensité, taxe locale d'équipement...).

b: au niveau des transactions et mises en chantier:

Volume des transactions (nombre, nature...), des programmes de constructions (nombre, nature, vitesse de placement). En résumé: marché très actif = tendance des prix à la hausse; marasme = stagnation ou baisse.

c: au niveau démographique:

Densité de la population. Elle est à la base de la demande de terrains constructibles, que se soit pour l'habitation, le commerce ou l'industrie (expansion, régression, stagnation de la population).

d: au niveau des moyens financiers:

Pouvoir d'achat, volume des crédits, capitaux étrangers.... En résumé, prise en considération des facteurs de la "demande solvable".

e: au niveau des investisseurs:

Particuliers, groupes financiers, collectivités publiques ou semi-publiques.

f: au niveau des interventions de la puissance publique:

Politique de l'aménagement du territoire (aménagements apportés à l'environnement par destravaux d'infrastructure ou de supersstructure, VRD, srevices publics, villes nouvelles, création de ZAC, de ZIF, élaboration du PLU...), choix budgétaire (plan BORLOO, etc..), restriction du droit de propriété, confiscation fiscales (droit de succession, régime des plus values...). ou inversement fiscalité favorable (habitaions principales: déductions des intérêts; ou investisseurs: De ROBIEN, ZRR, etc..).

Dans la pratique, ce qui est demandé à l'expert, ce n'est pas d'être un spécialiste de l'économie et des finances, mais uniquement de traduire strictement au niveau du marché (des prix) l'idée qu'a de la conjoncture "l'homme de la rue" avisé, ou si le terrain à évaluer est de ceux auquels s'intéressent uniquement certains professionnels (promoteurs, marchands de biens, industriels notament) l'opinion qui lui paraît prévaloir, à cet égard, dans le milieu intéressé.

C2: LES IMMEUBLES BATIS (individuel et collectif)

Les considérations générales exposées au paragraphe précédent des terrains à batîr gardent toute leur valeur pour les immeubles bâtis, sous réserve des adaptations nécessaires.

C21: L'environnement

On peut citer comme éléments particuliers de l'environnement dont il peut y avoir lieu de tenir compte pour lévaluation:

a: des locaux industriels:

Eléments naturels: gisement de matières premières, direction des vents dominants (activités polluentes), cours d'eau pouvant accueillir des déversements d'eaux usées. Autres éléments: centre ville moins recherché que la banlieue semi-urbanisée, proximité des moyens de transport (transport en commun, gare, autoroute, aéroport..)

b: des locaux commerciaux:

L'intérêt de l'environnement en ce qui les concerne peut se mesurer globalement au degré de commercialité de l'emplacement. Celle-ci est en principe liée à l'importance des volumes bâtis contigus exploités commercialement. Plus ces activités sont prospères, plus les valeurs vénales sont élevées. Des locaux modestes peuvent être vendus très chers.

C22: La conjoncture

Le contexte économique, local, national et aussi international, est un élément d'appréciation prépondérant des immeubles industriels et commerciaux très spécialisés. Il peut, ou valoriser fortement l'immeuble à évaluer, ou au contraire rendre le bien proprement invendable autrement que pour la casse et la récupération foncière, suivant que les activités uniquement envisageables pour le bien soumis à l'expertise, sont en expansion ou récession (crise et renchérissement de l'énergie).