Si la valeur vénale d'un bien immobilier correspond effectivement à la probabilité moyenne des prix à un instant donné, celle-ci étant la résultante entre l'offre et la demande. Il appartient à l'expert de determiner pour un "bien donné", par différentes méthodes d'évaluations, "sa valeur vénale".

En effet, l'expert devra à partir de "différents ratios ou unités d'oeuvres", tirés du marché et après extrapolation, compte tenu des différents facteurs (physico-techniques, juridiques et socio-économiques), " de fixer la valeur vénale du bien à évaluer".

Nous classerons les biens immobiliers en deux grandes catégories "terrains à bâtir (constructibles)" et "immeubles bâtis", d'une façon générale afin d'analyser les différentes méthodes d'évaluations.

A: LES METHODES D'EVALUATIONS

A1: LES TERRAINS A BATIR (constructibles)

Les principales méthodes d'évaluation des terrains à bâtir sont:

- Méthode générale par comparaison

- Méthode d'actualisation ou de réajustement d'une valeur antérieure

- Méthode d'évaluation directe ou au lot

- Méthode d'évaluation par la superficie ou prix moyen par mètre carré

- Méthode d'évaluation par la charge foncière

- Méthode du compte à rebours

A11: METHODE GENERALE PAR COMPARAISON

a: Principe de l'évaluation par comparaison

La méthode dite "par comparaison" consiste à apprécier la valeur vénale d'un immeuble à l'aide de termes de comparaison qui sont fournis par les transactions intéressant des immeubles de même type.

b: Mise en oeuvre de cette méthode

L'aplication de cette méthode implique trois phases distinctes.

- l'individualisation de l'immeuble à évaluer

- la recherche syustématique des termes de comparaison (étude marché)

- la transposition à l'immeuble à évaluer du prix dominant des transactions d'immeubles de même type (cf étude marché)

Cette méthode d'évaluation fait donc appel à l'observation de l'immeuble à évaluer et observation des immeubles choisis comme termes de comparaison. Plus on pourra disposer de termes de comparaison adéquate, plus, en principe se trouvera réduite la marge d'incertitude inhérente à toute évaluation immobilière (cf réductions, pondérations). Toute la difficulté est donc de déterminer le degré d'analogie des immeubles à comparer (problème de déformation des termes de comparaison).

c: Champ d'application

Cette méthode est utilisée pour toutes les catégories d'immeubles, soit à titre de méthode de principale, soit à titre de méthode de recoupement.

Elle à la faveur des experts, des juridictions, des services spécialisés, des Administrations (service des Domaines et des collectivités locales). Elle se réfère en effet à la réalité sensible à tous en procédant directement des données du marché immobilier local.

Les méthodes ci-après sont totalement ou partiellement des applications spécifiques de la méthode dite par "comparaison".

A12: METHODE DE L'ACTUALISATION OU REAJUSTEMENT D'UNE VALEUR ANTERIEURE

a: Principe

Elle consiste à déterminer la valeur d'un terrain au jour fixé pour son estimation, en multipliant la valeur qui lui a été reconnue à une époque antérieure par un coefficient traduisant l'évolution du prix des biens de même catégorie (ou sous catégorie) pendant la période intermédiaire.

Soit: Valeur actuelle = valeur antérieure X coefficient d'évolution des prix

b: Mise en oeuvre

Il faut établir: les valeurs antérieures et le coefficient d'actualisation (terrains comparables achetés et vendus pendant la période intermédiaire) à partir du marché des terrains de même type.

c: Champ d'application

Toutes les catégories d'immeubles; principale difficultés: crédibilité des prix antérieurs, modification de la consistance (physico-technique, juridique, socio-économique) des terrains pendant la période intermédiaire.

En pratique, la méthode d'actualisation ou de réajustement d'une valeur antérieure est utilisée non comme méthode principale d'évaluation, mais comme méthode de recoupement ou d'appoint de la valeur établie par une autre méthode.

A13: METHODE D'EVALUATION DIRECTE OU AU LOT

a: Principe

Elle consiste à passer de prix de référence globaux, à une estimation globale, elle aussi, du terrain à évaluer, sans aucune réduction (valeur au m²) ni pondération préalable.

Soit valeur = prix de référence global

b: Mise en oeuvre

Elle est fonction du résultat de l'étude du marché du type de bien à évaluer.

- cas ou, les prix globaux de référence dominants se présentent bien groupés malgré des différences de superficies

-cas ou, moins biens groupés, les prix s'étagent selon la superficie

c: Champ d'application

Elle est utilisée à titre de méthode principale dans les deux cas ci-dessus (exemple: lot dans les lotissements, zones industrielles de grande étendue). Elle poura être utilisée comme méthode de recoupement avec une autre méthode.

A14: METHODE D'EVALUATION PAR LA SUPERFICIE OU PRIX MOYEN DU METRE-CARRE

a: Principe

Elle consiste à obtenir des prix de référence réduits à l'unité de superficie, avec ou sans pondération préalable, à l'estimation du terrain à évaluer.

Soit valeur de la parcelle = (superficie parcelle X prix global ) / superficie de référence

b: Mise en oeuvre

La méthode peut se décomposer en trois opérations:

- rechercher parmis les mutations, celles dont les caractéristiques présentent les plus grandes similitudes

- déterminer le prix moyen par au mètre-carré qui ressort des mutations ( prix au m² = prix global / superficie globale)

- appliquer à la superficie du terrain à évaluer le prix au m²

c: Champ d'application

La méthode d'évaluation par la superficie est utilisée à titre de méthode principale lorsque le marché est suffisamment fourni pour dégager des valeurs indiscutables concernant des terrains normalement constructibles et comparables.

Elle est également utilisée comme méthode de recoupement des autres méthodes (charge foncière, compte à rebours en particulier).

A15: METHODE D'EVALUATION PAR LA CHARGE FONCIERE

a: Principe

Elle consiste à évaluer le terrain à estimer d'après le prix des terrains de même constructibilité réelle ou plafonnée, après réduction des prix à l'unité de mesure choisie (cf réductions) pour exprimer la constructibilité.

Soit: valeur de la parcelle = superficie constructible X prix unitaire de référence

b: Mise en oeuvre

Trois opérations:

- choix d'une unité de mesure commune pour exprimer la constructibilité (m² plancher SHON, logements)

- détermination des charges foncières de référence pour chaque opération examinée

charge foncière = prix de référence / superficie constructible ou construite

(cf permis de construire, certificat d'urbanisme, P L U ....)

- évaluer le terrain à expertiser en appliquant au nombre de m² utiles SHON, susceptibles d'être construits, la charge foncière dominants retenus, en tenant compte notamment du type d'opération immobilière admissible à l'emplacement considéré.

c: Champ d'application

Elle est utilisée à titre de méthod principale lorsque les terrains en présence bénéficient de droits de construire identique quantitativement et qualitativement. Si la constructibilité diffère qualitativement, il pourra être indiqué de décomposer les charges foncières moyennes brutes données par les quotients: prix globaux / constructibilité correspondantes en autant de charges foncières partielles qu'il existe de catégories de surfaces constructibles présentant des "utilités différentes" (locaux commerciaux et locaux d'habitation par exemple).

Elle est également utilisée comme méthode de recoupement, en particulier dans le cas ou l'évaluation d'une parcelle de grande étendue par la methode de la superficie conduit à une valeur excedent le plus élevé des prix globaux de référence.

A16: METHODE D'EVALUATION PAR LE COMPTE A REBOURS

Elle a trait soit aux terrains lotissables, soit aux terrains destinés à la construction d'immeubles collectifs.

A161: L'évaluation par le lotissement

a: Principe

Elle consiste à supputer: d'une part le prix de vente probable de la parcelle supposée aliénée, nonen bloc, mais après division, en auatant de lots qu'il serait possible d'u édifier de maisons individuelles; d'autre part, le montant des frais à exposer, y compris autorémunération du lotisseur, pour mener à bonne fin l'opération.

Soit: valeur de la parcelle = valeur vénale de la parcelle lotie (nombre de lots X valeur vénale de chaque lot) - frais de lotissement

b: Mise en oeuvre

Il s'agit de déterminer le prix de vente probable "V" du terrain loti (1er terme de la différence) et d'apprécier le montant des frais de lotissement "F" (2 ième terme de la différence), le résultat de la soustraction correspondant alors à la valeur du terrain dans son état actuel.

- estimation de "V": c'est-à-dire du prix de vente du lot ou m² de superficie utile, il faut:

- déterminer la surface lotissable, qui peut être égale ou inférieure à la superficie de la parcelle à évaluer (obstacles physiques, techniques ...). Le cas échéant, le surplus non lotisable est alors à évaluer dans une catégorie autre que celle de terrain à bâtir.

- déterminer la surface utile lotissable qui est égale à la différence entre la surface lotissable brute et la surperficie consacrée à la voirie interne du lotissement et aux cessions gratuites. La surface utile correspond, en définitif, à la quote-part de la parcelle effectivement divisible par lots aliénables séparément.

- déterminer le prix de vente probable de chaque lot ou m² utile, par référence à des prix de vente de terrains lotis dans le secteur et compte tenu de la date prévisible de la fin des travaux d'aménagement, de l'état de la conjoncture et du marché local à cette époque, de la durée et de la cadence envisageable de la commercialisation.

- estimation de "F": c'est à dire du coût du lotissement.

Il faut chiffrer les postes suivants:

- frais préalables (études initiales, définition d'un programme de travaux, lever de plans, confection d'un règlement du lotissement...)

- coût de réalisation des travaux (aménagement du sol, V R D...)

- impôsition diverses frappant l'opération (droits de mutations redevances, rémunération des capitaux investis

- frais de commercialisation, rémunération du lotisseur.

Nota: La mise en oeuvre de la méthode est conduite suivant des projets précis ou des hypothèses simplificatrices.

c: Champ d'application

Elle est en général utilisée lorsque, en raison de l'état du marché (prix disparates, inéxistance en ce qui concerne les terrains lotissables), la méthode d'évaluation par la superficie ne peut être pratiquée.

Elle a la faveur des aménageurs. Les résultats obtenus aboutissent le plus souvent à une évaluation maximale de la parcelle soumise à l'expertise.

A162: L'évaluation par le programme de construction

a: Principe

Elle consiste à déterminer la valeur du terrain dans son état actuel à partir du bilan financier prévisionnel de l'opération de construction immobilière projetée sur ce terrain.

Soit valeur de la parcelle = valeur de commercialisation du programme - frais de rélisation du programme

b: Mise en oeuvre

- estimation de "V": valeur de commercialiation du programme

Il faut:

- déterminer la constructibilité réelle ( ou plafonnée) au plan quantitaif et qualitatif du terrain à évaluer (nombre et nature de lots de copropriété ou de m² utiles ou de m² SHON)

- procéder à une estimation du prix de vente probable, par lots de copropriété ou m² utiles, de l'immeuble à édifier.

- établir un calendrier prévisonnel des versements à attendre des souscripteurs

La constructibilité réelle est donnée notament par le permis de construire, le certificat d'urbanisme . Pour l'estimation du prix de vente, il convient de noter que la nature et la qualité du programme réalisable, ainsi que l'état de la demande solvable doivent faire l'objet d'un examen attentif.

De même, il doit être tenu compte de l'époque à laquelle les premières ventes pourront intervenir, de la cadence et durée probable d'écoulement de l'ensemble des locaux créés, des niveaux successifs possibles des prix de vente aux différentes époques à considérer.

- estimation de "F": frais de réalisation du programme

Cette estimation a trait au:

- bâtiment: estimation de "F1":

- coût de construction du bâtiment y compris honoraires d'architectes et de techniciens

- frais de gestion et de commercialisation des locaux (publicité, accueil, honoraires de l'agence de vente...)

- autorémunération du promoteur et rémunération des capitaux investis (loyer de l'argent)

- terrain: dépenses foncières "F2":

- frais de libération du terrain (relogement et évictions), s'il est occupé

- frais de démolition des constructions existantes, s'il est encombré

- frais de mise en état de constructibilité (honoraires du géomètre, frais de sondage, fondations spéciales...)et d'usage (plantation, espaces verts, éclairage, clôtures..)

- taxes locales d'équipement et redevances (PLD, surdensité...)

- frais d'acquisition du terrain ( prix, frais de notaire, d'agence..)

- rémunération des capitaux immobilisés par l'acquisition du terrain et sa mise en état de constructibilité.

L'estimation de "F" = "F1" + "F2" est souvent conduite en faisant état d'évaluations forfaitaires (en % approximatif du coût de construction ou du prix habituellement retenu par les professioinnels).

c: Champ d'application

C'est la méthode utilisée par les promoteurs immobiliers pour rechercher, préalablement à l'acquisition d'un terrain donné, si le prix demandé par le propriétaire représente une charge foncière brute admissible, compte tenu des divers éléments caractérisant l'opération immobilière (densité de construction, type de programme, demande solvable, etc..) et pour déterminer le prix d'acquisition limite au-delà duquel l'opération ne pourra être réalisée dans des conditions de rentabilité suffisante.

A17: REMARQUES GENERALES SUR LE CHOIX DES METHODES

Aucune des méthodes exposées ci-avant ne doit à priori être retenue ou rejetée systématiquement, soit comme méthode principale d'évaluation, soit comme méthode de recoupement de la valeur obtenue par une autre méthode.

D'une manière générale, trois éléments peuvent être pris en considération en vue de choisir la méthode d'évaluation la plus appropriée:

- 1er élément: Le type d'utilisation possible du terrain considéré

Immeubles collectifs d'habitation, une ou plusieurs maisons individuelles, immeubles individuels ou commerciaux.

- 2ième élément: Les caractéristiques du marché local

Terrains de même utilisation que celle envisagée pour le terrain à évaluer, ainsi que la qualité de l'information (termes de comparaison, montant de la charge foncière..)

- 3ième élément: l'établissement expérimental

Déterminer la méthode qui donne les meilleurs résultats par rapport à la réalité du marché.

A2: LES IMMEUBLES BATIS

Les principales méthodes d'évaluation des immeubles bâtis sont:

- Méthode d'évaluation par le coût de reconstruction

- Méthode d'évaluation par le prix de revient corrigé

- Méthode générale d'évaluation par comparaison

- Méthode d'évaluation par l'actualisation ou réajustement d'une valeur antérieure

- Méthode d'évaluation directe

- Méthode d'évaluation par sol et construction

- Méthode d'évaluation par la superficie du bâti ou terrain intégré (au bâti)

- Méthode d'évaluation par la superficie du terrain ou constructions intégrées (au terrain)

- Méthode d'évaluation à la pièce principale

- Méthode d'évaluation par le revenu locatif, dite également par le taux de capitalisation

- Méthode d'évaluation par la superficie des immeubles loués

- Méthode d'évaluation d'un immeuble "occupé" par la valeur "libre"

NOTA: Hormis les deux premières méthodes:

- méthode d'évaluation par le coût de reconstruction

- méthode d'évaluation par le prix de revient corrigé

qui mettent principalement en oeuvre des notions techniques (coût de construction et prix de revient), les autres méthodes sont uniquement des applications de la méthode générale d'évaluation par comparaison.

A21: METHODE D'EVALUATION PAR LE COUT DE RECONSTRUCTION

a: Principe

Elle consiste à évaluer un immeuble bâti en fonction d'une part de la valeur vénale du terrain qui supporte le bâti, d'autre part du coût de reconstruction du bâti.

valeur vénale de l'immeuble bâti = valeur vénale du terrain + coût reconstruction bâti

Les deux composants de l'immeuble bâti sont pris en compte chacun dans sa consistance à la date de l'évaluation, à savoir: état d'encombrement pour le terrain, état de vétusté et désuètude du bâti.

b: Mise en oeuvre

La mise en oeuvre de la méthode, conduit à effectuer une évaluation séparée du terrain et du bâti.

1: le terrain

L'évaluation du terrain est le résultat de 2 opérations:

1ère opération: calcul de la valeur vénale:

En fonction de la catégorie du terrain à bâtir à la date de l'évaluation (cf évaluation des terrains à bâtir)

2ième opération: correction de la valeur vénale obtenue:

Application à celle-ci d'un abattement variable en fonction du degré d'encombrement du terrain par le bâti.

Le degré d'encombrement ou d'indisponibilité matérielle du terrain est à la mesure de la superficie du bâti que de sa qualité et de son emplacement sur le terrain, autrement dit de la stérilisation de la constructibilité du terrain par le bâti.

Le degré d'encombrement du terrain est traduit dans l'évaluation par un abattement dit "abattement pour encombrement" appliqué à la valeur vénale "terrain à bâtir".

En cas d'encombrement total, les experts admettent généralement un abattement de 40 % ; dans le cas contraire, l'abattement varie de 10 %, et même moins, à 40 %.

2: le bâti

L'évaluation du bâti au coût réel de reconstruction, est le résultat de quatre opérations successives:

1ère opération: calcul du coût de reconstruction à neuf à une époque de référence

Ce coût de référence construction peut être soit le coût réel de construction du bâtiment en cause, soit le coût de construction d'un immeuble neuf identique. Dans ce dernier cas, le coût de construction est habituellement établit d'après les prix d construction au mètre-carré officialisés par des techniciens du bâtiment à une époque donnée (barèmes établis par l'INSEE ou par la fédération du BTP).

Le coût de construction déterminé au mètre-carré par les barèmes précités, est, ensuite, appliqué à la superficie développée pondérée hors-oeuvre (SDPHO) de l'immeuble à évaluer.

Il est noté que les coefficients de pondération retenus pour le calcul du coût de construction sont différents de ceux utilisés pour le cacul de la valeur vénale par la méthode de comparaison.

2ième opération: réajustement, au jour de l'estimation, du coût de construction à neuf, établi à une époque de référence antérieure.

On note que lorsque le coût de construction a été établi d'après le coût de construction, à la date de l'évaluation d'immeubles neufs, il n'y a pas lieu, bien entendu, de procéder à un ajustement.

3ième opération: application au coût de construction à neuf réajusté ci-dessus, d'un coefficient d'adaptation au marché du neuf au jour de l'évaluation.

La valeur vénale d'une construction neuve peut ne pas être égale à son coût de construction. Elle est, en général, inférieure ou supérieure. On parle, alors de "dépréciation immédiate" ou de "plus-value immédiate". Le montant de la dépréciation ou de la plus-value est déduit de l'observation du marché du neuf de la catégorie du bien soumis à l'évaluation. Il est appliqué, suivant le cas, un coefficient minorateur ou majorateur au coût de construction.

4ième opération: déduction du coût de construction à neuf corrigé en fonction du marché du neuf, du montant de la vétusté réelle du bâti au jour de l'expertise.

La vétusté doit représentée la moins-value subie par le bâti depuis la date de construction. Elle dépend de l'âge de la construction et de l'état d'entretien. Pour de nombreux experts, la durée normale d'un immeuble est de 100 ans. Cependant, un entretien régulier soigneusement assuré, corrige en partie la dépréciation résultant de l'âge de la construction.

La moins-value peut être également évaluée au montant des travaux à entreprendre éxactement chiffrés.

Après application de l'abattement pour vétusté, ainsi calculé, à la valeur à neuf du bâti, il est obtenu le coût de reconstruction réel de l'immeuble.

Nota: Si l'immeuble à évaluer est loué, il y a lieu de pratiquer un abattemnt supplémentaire égal à la moins-value pour cause de location, sur la valeur de l'ensemble.

c: Champ d'application

La méthode d'évaluation de la valeur vénale par le coût de construction est une méthode de carctère technique qui à partir d'un coût de construction, indépendant de la valeur d'échange, aboutit à une valeur de marché "la valeur vénale", par le fait de calculs et d'arbitrages.

Autrement dit on transforme une valeur technique de base, le coût de construction, en une valeur vénale, alors que celle-ci peut être saisie directement par l'observation du marché. La méthode d'évaluation par le coût de construction est rarement utilisée à titre de méthode principale. Cependant, elle constitue une approche interessante de la valeur vénale.

Le coût de construction ou valeur technique intrinsèque du bâti est en effet un facteur de la valeur vénale et ne peut être ignoré par l'expert comme terme d'appréciation, surtout à une époque de développement intensif de la construction.

A22: METHODE D'EVALUATION PAR LE PRIX DE REVIENT CORRIGE

a: Principe

Elle consiste à évaluer la valeur vénale de l'immeuble en son état actuel à partir du prix de revient corrigé du terrain et du bâti à la date de la construction:

Soit Valeur vénale = Prix de revient du bien à évaluer X coefficient(s) de correction

b: Mise en oeuvre

La mise en oeuvre de la méthode de prix de revient corrigé conduit à effectuer quatre opérations:

1ère opération: établissement du prix de revient, c'est à dire le montant de la dépense globale (coût du terrain + coût de construction du bâti)

2ième opération: application éventuelle à ce prix de revient d'un coefficient positif ou négatif rendant compte de la plus-value ou moins-value immédiate d'après le marché du bien à évaluer à l'époque de sa construction.

3ième opération: multiplication, le cas échéant, de la valeur obtenue par le coefficient de majoration correspondant à la hausse intervenue sur le marché immobilier des immeubles neufs entre la date de la construction et le jour de l'expertise.

4ième opération: application, le cas échéant, d'un abattement de vétusté.

c: Champ d'application

Dans la pratique, la méthode d'évaluation de la valeur vénale par ke prix de revient trouve à s'appliquer dans les cas simples: estimation d'un immeuble bâti neuf ou récent, dépourvu de singularité, édifié dans des conditions normales dont la dépense globale est connue et en fait , seul est appliqué au prix de revient, le coefficient de revalorisation traduisant la hausse sur le marché entre l'époque de construction et le jour de l'évaluation.

Le plus souvent, la méthode par le prix de revient est utilisée comme élément d'appréciation de la valeur vénale déterminée par une autre méthode. Le prix de revient lorsqu'il est exactement connu reste cependant toujours une information intéressante pour l'expert.

A23: METHODE GENERALE D'EVALUATION PAR COMPARAISON

Confère évaluation des terrains à bâtir, voir méthode paragraphe A11.

Le processus est le même pour les immeubles bâtis. Cependant, il est souligné que pour les immeubles bâtis les réductions et pondérations sont en plus grand nombre.

A24: METHODE D'EVALUATION PAR L'ACTUALISATION OU REAJUSTEMENT D'UNE VALEUR ANTERIEURE

Confère évaluation des terrains à bâtir, voir méthode paragraphe A12.

A25: METHODE DE L'EVALUATION DIRECTE

Confère évaluation des terrains à bâtir, voir méthode paragraphe A13.

A26: METHODE D'EVALUATION PAR SOL ET CONSTRUCTION

a: Principe

Elle consiste à déterminer la valeur vénale d'un immeuble bâti en évaluant distinctement d'après le marché immobilier d'une part le terrain et d'autre part le bâti.

Soit Valeur vénale de l'immeuble bâti à évaluer = St X Vt X C + Sb X Vb

St = Superficie du terrain à évaluer

Vt = Valeur unitaire du terrain à bâtir sur le marché

C = Cefficient pour encombrement

Sb = Superficie du bâti à évaluer

Vb = Valeur unitaire du bâti sur le marché

b: Mise en oeuvre

Il suffit de dégager des valeurs unitaires "terrain à bâtir" et "construction" sur le marché local et ensuite, de les appliquer aux superficies du bien à évaluer, suivant le processus ci-dessus, sous réserve pour le terrain de ne pas omettre l'abattement ou coefficient por encombrement par le bâti (quantité, qualité et situation).

Les réductions les plus fréquament adoptées sont pour le terrain, le "m²" ou le "m² constructible" ou le "lot", et pour le bâti le "m² SDPHO", "la pièce principale" ou le "m² de superficie bâtie" (établissement industriels, hangard, usine, remise..) appelé "superficie au sol" ou "superficie couverte".

Par ailleurs, si le bâti se compose de parties différentes par leur nature, les matériaux utilisés, leur état, leur ancienneté, on pourra adopter des valeurs unitaires différentes pour chacune des parties, dont on établira séparément la superficie.

c: Champ d'application

Cette méthode à la faveur des experts et l'expérience montre qu'elle donne dans l'ensemble satisfaction. Elle a également la faveur des juridictions d'expropriation et des Administrations. Elle est spécifiquement recommandée losque la construction est implantée sur un terrain de vaste superficie.

Il est cependant prudent de recouper le résultat par référence à des prix globaux et ne jamais perdre de vue que peut se poser au moment des conclusions la question de la récupération foncière du terrain encombré, ce qui conduit à une double évaluation.

A27: METHODE D'EVALUATION PAR LA SUPERFICIE DU BATI OU TERRAIN INTEGRE (au bâti)

a: Principe

Elle consiste à déterminer la valeur vénale d'un immeuble bâti d'après le marché immobilier en évaluant les constructions "terrain intégré".

Autrement dit, la valeur du terrain est intégré dans la valeur du bâti et par suite, le terrain ne fait pas l'objet d'une évaluation séparée comme dans la méthode "sol et construction".

D'ou Valeur vénale globale de l'immeuble (terrain + bâti) = Sb X Vb

Sb = Superficie du bâti à évaluer

Vb = Valeur unitaire du bâti "terrain intégré" sur le marché immobilier

b: Mise en oeuvre

Il suffit de dégager des valeurs unitaires établies "constructions terrains intégrés" sur le marché local et, ensuite de les appliquer à la superficie ou aux superficies (immeubles composites) du bien à évaluer suivant le processus ci-dessus.

Les réductions applicables sont, selon le cas, le m² bâti ou couvert (immeubles horizontaux industriels), le m² SDPHO ou encore, le m² utile ou habitable, le m² de bureaux, la pièce principale.

c: Champ d'application

Cette méthode d'évaluation de la valeur vénale s'applique lorsque l'immeuble à évaluer dispose d'une superficie de terrain peu importante, en dehors du terrain d'assise de la construction proprement dite ou encore losque la construction est très développée en hauteur.

Elle est d'application courante en tissu urbain dense. En effet, dans les secteurs très urbanisés ou le marché des terrains à bâtir est inexistant, la valeur qu'aurait le terrain s'il était nu ou libre ne peut être que conjecturée à partir d'extrapolations plus ou moins hasardeuses de prix constatés dans des quartiers très différents.

Bien entendu, il va de soi que lorsque l'évaluation est effectuée "terrain intégré": d'une part la constructibilité du terrain est épuisée, d'autre part les bases unitaires retenues comme termes de comparaison s'entendent "terrain intégré".

A28: METHODE D'EVALUATION PAR LA SUPERFICIE DU TERRAIN OU CONSTRUCTIONS INTEGREES (au terrain)

a: Principe

Elle consiste à évaluer la valeur vénale d'un immeuble d'après le marché local immobilier en évaluant le terrain "constructions intégrées".

Autrement dit, la valeur vénale du bâti est intégrée dans la valeur du terrain et, par suite, ne fait pas l'objet d'une évaluation séparée

D'ou Valeur vénale globale de l'immeuble (terrain + bâti) = St X Vt

St = Surface du terrain à évaluer

Vt = Valeur vénale unitaire du terrain "bâti intégré" d'après le marché immobilier

C'est la méthode inverse de la précédente.

c: Mise en oeuvre

. Il suffit de dégager des valeurs unitaires établies "terrain constructions intégrées" sur le marché local et ensuite, de les appliquer à la superficie du terrain du bien à évaluer suivant le processus ci-dessus.

La réduction applicable est le m² de terrain.

c: Champ d'application

Cette méthode d'évaluation de la valeur vénale a un champ d'application restreint car elle suppose que les constructions sont quasi identiques et que par conséquent, il n'est pas necessaire de recourir à des méthodes plus fines d'évaluation.

Elle peut, ainsi avoir un interêt que dans le cas exceptionnel ou il y a lieu d'évaluer un immeuble dont il existe de multiples exemplaires sensiblement identiques (cités ouvrières, lotissements pavillonnaires neufs, ...).

A29: METHODE D'EVALUATION PAR LA PIECE PRINCIPALE (dans un sens plus large, par la capacité)

a: Principe

Elle consiste à évaluer l'immeuble bâti terrain intégré en fonction de la valeur d'après le marché du nombre de pièces principales qui le compose:

Soit Valeur vénale de l'immeuble bâti à évauler = Nu X Vu

Nu = Nombre d'unités quantifiant le bien à évaluer (ici la pièce principale), ce pourrait être la chambre (hotel), le lit (clinique), la place (garage), le bureau.

Vu = Valeur vénale unitaire d'après le marché immobilier

b: Mise en oeuvre

Il suffit de dégager la valeur unitaire à la pièce principale d'après le marché immobilier et d'en faire application au bien à évaluer suivant le processus ci-dessus.

On considère comme pièce principale les pièces autres que cuisine, entrée, salle de bains, cabinet de toilette, débarras, lingerie, office. Il est donc retenu en fait uniquement les pièces de séjour.

La définition de la pièce principale de référence suivant la catégorie et la classe des immeubles devra être très précise (superficie, éclairement, hauteur sous plafond, chauffage, ...);

c: Champ d'application

Cette méthode d'évaluation de la valeur vénale est très utilisée pour l'expertise des locaux d'habitation. Le nombre de pièces dont dispose l'immeuble est en effet un élément déterminant pour l'acquéreur.

Par ailleurs, il ne faut pas perdre de vue qu'elle peut êgalement être utilisée, mutatis mutandis, pour des biens spécifiques (places de parking, garages, ...) à usage autre que d'habitation sous réserve de définir également avec précision l'unité de référence.

A210: METHODE D'EVALUATION PAR LE REVENU LOCATIF (également dite par le taux de capitalisation)

a: Principe

Elle consiste à obtenir la valeur vénale d'un immeuble en appliquant au revenu ou, le cas échéant, à la valeur locative réelle déduite du marché locatif immobilier, de ce même immeuble, un taux ou coefficient de capitalisation convenablement choisi d'après le marché locatif.

Soit Valeur vénale du bien à évaluer = R X 100 / K

R = Revenu annuel de l'immeuble ou valeur locative annuelle réelle d'après le marché

K = Taux de capitalisation déduit du marché (revenu brut annuel / prix de vente)

b: Mise en oeuvre

Trois opérations sont à effectuer:

1ière opération: détermination du revenu de l'immeuble à évaluer (revenu brut - impôt foncier), c'est à dire le montant annuel des loyers et des charges.

2ième opération: Le cas échéant, réajustement du revenu brut global annuel (valeur locative réelle issues du marché), si par exemple, loyers anormalement bas.

3ième opération: détermination du taux de capitalisation. Il est déduit de l'observation du marché locatif local. Il s'exprime par un coefficient ou le taux de capitalisation, déduit du rapport revenu brut x 100 / prix de vente dégagé du marché des immeubles locatifs.

c: Champ d'application

Cette méthode d'évaluation de la valeur vénale est utilisée à titre de méthode principale pour l'évaluation des immeubles de rapport. Elle donne de bons résultats, surtout si le bien à évaluer relève d'un secteur ou les taux de capitalisation sont cohérents. Elle peut être également utilisée comme méthode de recoupement.

A211: METHODE D'EVALUATION PAR LA SUPERFICIE DES IMMEUBLES LOUES

Elle ne diffère pas de la méthode par la superficie des bâtiments "terrain intégré", exposée ci-avant, sauf que les prix à l'unité de superficie à transposer sont obtenus par réduction de prix de ventes globaux d'immeubles "occupés" et non des prix de vente d'immeubles "libres".

Elle est appliquée lorsque dans le secteur considéré, il existe un marché des immeubles "occupés": cas par exemple des immeubles de rapport et, le plus souvent, des locaux à usage de boutique.

Soit Valeur vénale de l'immeuble à évaluer = Si X Vl

Si = Superficie dudit immeuble

Vl = Valeur unitaire, d'après le marché des immeubles "occupés ou "loués".

A212: METHODE D'EVALUATION D'UN IMMEUBLE "OCCUPE" PAR LA VALEUR "LIBRE"

a: Principe

Lorsque, pour une catégorie d'immeubles donnée, les deux marchés coexistent, immeubles "libres" d'une part et immeubles "occupés" d'autre part, leur observation parallèle peut permettre la mise en évidence d'un rapport dominant entre prix de vente des uns et prix de vente des autre, préalablement réduits à la même unité de superficie. Il en résulte l'application d'un coefficient de pondération sur la valeur "libre" pour obtenir la valeur "occupé".

Soit Valeur vénale de l'immeuble occupé à évaluer = Si X Vl X C

Si = Surface de l'immeuble à évaluer

Vl = Valeur unitaire d'après le marché des immeubles "libres"

C = Coefficient de pondération pour location dégagée du marché rapport valeur "occupé" / valeur "libre".

b: Mise en oeuvre

Deux opérations sont à effectuer:

1ière opération: détermination de la valeur vénale de l'immeuble considéré comme "libre de location" (marché des immeubles libres)

2ième opération: détermination de la valeur "occupé" par application éventuelle à la valeur"libre" d'un coefficient de pondération constaté sur le marché (rapport entre les prix immeubles"libres" et immeubles "occupés")

c: Champ d'application

Cette méthode est couramment utilisée. Bien d'avantage qu'une méthode spécifique, il s'agit d'un procédé de détermination d'un coefficient de pondération, pour tenir compte de l'incidence d'une location sur la valeur d'un immeuble.

Par ailleurs il est indiqué que, dans des cas d'espèce, au coefficient de pondération ainsi déterminé pourrait être préférée une pondération au coût réel égale au coût de libération réel de l'immeuble.