Evaluer un bien immobilier quel qu'il soit, terrains à construire, terrains agricoles, forêts, immobilier d'habitation individuel (chateaux, propriétés, bastides, villas), collectif (immeubles, appartements) ou immobilier d'entreprise (usines, entrepôts, bureaux, magasins, fonds de commerces, etc..), c'est en calculer soigneusement la valeur d'échange à partir d'informations complètes, à un moment donné et compte tenu du marché immobilier.

A: VALEUR VENALE

La valeur vénale est donc par définition "la valeur d'échange ou le prix offert, dans le cadre d'un marché à un instant donné , c'est à dire de la confrontation entre l'offre et la demande".

Selon la qualité et le volume de l'information, quatre situations-types, peuvent se présenter à l'expert appelé à résoudre un problème d'évaluation (calcul de la valeur vénale).

-1: La situation dite du "déterminé": renseignements complets et déterminants. Calcul de la valeur sans risque d'erreur (marché parfait).

-2: La situation dite de "l'aléatoire": renseignements complets mais non déterminants qui se prêtent néanmoins à un calcul des probabilités. Le risque d'erreur est limité (marché imparfait).

-3: La situation dite de "l'incertain": renseignements également complets mais non déterminants, qui par contre, ne se prêtent pas à un calcul des probabilités. Le risque d'erreur est accru (marché imparfait), volume des transactions faible et prix anarchiques...).

-4: La situation dite de "l'ignoré": renseignements incomplets, erronés ou mal exploités (pseudo-étude de marché, contexte des transactions, utilité économique, données économiques méconnues). Le risque d'une erreur lourde est flagrant.

Il appartient à l'expert d'éviter la situation de "l'ignoré". Par contre, l'une ou l'autre des trois autres situations s'impose à lui en fonction de la qualité des informations dont il dispose.

L'information est fournie pour l'essentiel à l'expert par l'étude du marché dont relève le bien à estimer.

L'interprétation de l'information en vue de son application au bien à estimer est fonction des connaissances et du jugement de l'expert (l'expertise est un art).

C'est la principale difficulté du rapport d'expertise (justification des conclusions).

La valeur d'échange telle qu'elle apparaît à l'état brut est une ou multiple selon la structure du marché et la nature des biens immobiliers (loi de l'offre et de la demande: unité des prix ou tendance à l'unité de prix).

B: LA VALEUR D'ECHANGE SUIVANT LES MARCHES

Deux catégories de marché: les marchés parfaits et les marchés imparfaits.

B1: LES MARCHES PARFAITS :

Ils se caractérisent par la fongibilité des biens échangés, c'est à dire exactement substituables les uns les autres en raison de leur identité, la libre concurence entre vendeurs et acheteurs parfaitement informés en un même lieu, des prix à une date donnée.

Le prix est un cours et la valeur d'échange s'identifie à ce cours. C'est la situation du "déterminé".

Le marché immobilier n'est que très exceptionnellement un marché parfait: immeubles aux caractéristiques identiques (cas par exemple de lots de copropriété dans les grands immeubles ou de lots de lotissements importants).

B2: LES MARCHES IMPARFAITS (multiplicité des prix)

Le marché immobilier est pour sa quasi totalité un marché imparfait: biens non fongibles, c'est à dire tous différents matériellement ou juridiquement, la libre concurrence n'y est pas totale, information imparfaite, offres et demandes dispersées dans l'espace et le temps. La différence essentielle du marché immobilier avec les marchés parfaits est la non-identité des biens qui font l'objet des transactions.

Le marché immobilier, ne donne pas naissance à un "cours" mais à un éventail de prix plus ou moins groupés. Il impose à l'expert la situation de "l'aléatoire" quand ce n'est pas celle de "l'incertain". Il faut dégager de la multiplicité des prix la probabilité moyenne de prix, c'est à dire la valeur vénale recherchée.

C: LA CONSTATATION EXPERIMENTALE DES VALEURS D'ECHANGE DES PRIX

L'observation méthodique du marché immobilier ne peut se réduire à un simple relevé de prix non classés, ni circonstanciés, globaux et par la inexploitables.

Une étude méthodique du marché comporte quatre séries d'appréciations concomitantes ou successives qui ont trait à:

C1: LA FRAGMENTATION DES OBSERVATIONS

- fragmentation typologique par types de biens immobiliers

-fragmentation géographique par situations approximativement équivalente (extension espace)

- fragmentation chronologique et délimitation de la période (problème d'extension dans le temps)

C2: LA NATURE DES INFORMATIONS

- contexte des prix (vente publique, gré à gré, etc)

- circonstances (donations, successions, etc...)

C3: AU TRAITEMENT DES INFORMATIONS

- les réductions (unités de mesures par types de biens, prix unitaires)

- les pondérations (particularité des immeubles de même type, coefficients de pondération, valeur corrigée,etc...)

C4: A L'EXPLOITATION STATISTIQUE DES INFORMATIONS

- déterminer les valeurs unitaires ou paramétriques dominantes des différents types de biens

- synthèse en fonction de la physionomie du marché (marché actif, quasi inactif ou anarchique)

D: L'APRECIATION DE LA VALEUR VENALE

Le marché immobilier étant quasiment un marché imparfait, la valeur vénale correspond à la probabilité moyenne des prix. Selon la dispersion de cette série de prix, le coefficient de dispersion (rapport: écart type / valeur moyenne) sera plus ou moins grand en fonction de la nature marché (actif, quasi inactif ou anarchique). L"expert devra en tout état de cause, situer la valeur vénale à un point précis du marché.

D1: MARCHE ACTIF ET SAIN

Situation de "l'aléatoire". En général la valeur vénale est située dans la zone centrale des prix, au point médian, si aucune des constatations faites ne justifie un autre choix.

D2: MARCHE QUASI INACTIF OU ANARCHIQUE

Situation de l'incertain. Cas ou l'écart entre le prix le plus faible et le plus élevé des prix dominants excède 20 % à 25%. L'expert devra s'interroger dans ce cas, sur les points suivants:

- changement de nature du marché

- renseignements et références insuffisants

Dans ce cas l'expert devra compléter ses investigations et mettre en oeuvre toutes toutes ses qualités et connaissances, afin de fixer la valeur vénale avec une faible marge d'incertitude.

En conclusion, si la valeur vénale d'un bien immobilier correspond effectivement à la probabilité moyenne des prix à un instant donné, celle-ci étant la résultante entre l'offre et la demande. Les trois paramètres interdépendants fondamentaux justifiant ce prix sont:

A: Les facteurs physico-techniques

B: Les facteurs juridiques

C: Les facteurs socio-économiques