IMMOBILIER DEFISCALISE (NEUF):"Le Marché"
Le Marché de la défiscalisation
Interwiew par Easybourse.com de Radj Koytcha
membre du conseil d ’administration de la Chambre des indépendants du patrimoine
(Easybourse.com)Quel est l’état du marché de la défiscalisation à l’heure actuelle ?
Le marché de défiscalisation est clairement en pleine explosion, et cela pour différentes raisons. Tout d’abord, la croissance économique a pour conséquence que les gens gagnent de plus en plus d’argent et paient de plus en plus d’impôts. De sorte que la défiscalisation est réellement devenue un sport national français : les gens sont obnubilés par l’économie d’impôt et en oublient toute rigueur concernant l’investissement en immobilier ou dans tout autre placement.
Par ailleurs la profession de gestion de patrimoine, qui est la plus concernée par la défiscalisation, connaît une forte demande.
La défiscalisation est composée d’une multitude de produits, qui constituent chacun une réponse à une préoccupation précise. Quelle distinction est-il possible d’opérer dans ce panorama ?
Je pense qu’il existe trois grandes familles de défiscalisation.
La défiscalisation immobilière est celle qui est le plus souvent mise en avant. Elle intéresse principalement la loi Robien (actuelle loi Borloo), la loi Besson et la loi Girardin (immobilier dans les Dom-Tom). Cette forme de défiscalisation s’adresse à une clientèle plutôt segmentée vers le haut (à savoir des personnes qui paient entre 10 000 et 30 000 euros d’impôts) et avertie. Un minimum de compréhension sur les risques encourus est requis pour s’y aventurer.
D’autres formes de défiscalisation existent. Tout d’abord, des microsolutions (FIP, FCPI, Sofica) qui permettent de toucher des gens qui paient moins d’impôt, mais qui en volume sont les plus nombreux. Je ne suis pas certain qu’à l’heure actuelle l’objectif patrimonial soit en concordance avec l’objectif fiscal. Généralement, la même solution se répète tous les ans, ce qui au final a tendance à faire aboutir l’opération sur une solution négative. Si une personne souhaite réduire ses impôts de 4 000 €, elle doit au préalable investir 16 000 euros, soit quatre fois la somme défiscalisée. Le contribuable risque alors d’être confronté à un manque de liquidités pour ses dépenses courantes. Par conséquent, cette défiscalisation est à considérer avec précaution : de manière occasionnelle et non de manière systématique.
Nous pouvons enfin distinguer la défiscalisation en investissement Dom-Tom qui repose pour l’essentiel sur la loi Girardin. Ce troisième volet s’applique en particulier dans les Dom-Tom et concerne les personnes qui paient au moins 30 000 euros d’impôts.
Il s’agit de la solution la plus appropriée pour les très gros contribuables dans la mesure où cet investissement est annuel en fonction de l’impôt à payer, et que le montant investi permet une économie fiscale de l’ordre de 128%. Dans ce cas de figure, le contribuable ne se constitue pas un patrimoine mais effectue une opération de trésorerie en décaissant moins que l’impôt à payer.
Quelles sont selon vous les problématiques sous-jacentes à la défiscalisation ?
Il s’agit essentiellement d’un problème d’encadrement. Le marché de la défiscalisation est un marché à risques très importants aussi bien pour le client qui va investir que pour l’intermédiaire qui va proposer ses services. Des règles de conduite très importantes doivent être respectées. Sur des problématiques comme le FCPI, il faut être très rigoureux sur le choix des fonds.
A l’heure actuelle, j’estime que le risque est réel sur un produit pour lequel la demande est si importante que l’offre a été démultipliée. Du coup, il est évident que le travail de sélection par le gérant devient de plus en plus compliqué, et les perspectives de gain encore plus aléatoires.
Ainsi, le marché des sociétés pouvant entrer dans ce genre de fonds n’est pas extensible et la qualité générale des FCPI s’en ressentira. La forte augmentation de la collecte (à 500 millions ou à 1 milliard d’euros) conduit à une nécessaire orientation des fonds vers des sociétés de moins en moins performantes. La qualité de la collecte en ressort donc diminuée.
Autrement dit, face à la multiplication des offres, les gérants se retrouvent dans l’incapacité de sélectionner exclusivement des produits performants. Résultat : ce que le client aura gagné en économie d’impôt, il risque de le perdre en matière de performance.
Existe-t-il des dangers plus spécifiques concernant la partie immobilière ?
L’investissement dans l’immobilier est lié à l’évolution des prix et pas à celle du marché immobilier. Il faut au moins pouvoir revendre à terme le bien immobilier au prix d’achat. Or le neuf est plus cher que l’ancien. Le client part dès le début avec une surprime et est incertain quant au résultat qu’il obtiendra à sa sortie du marché.
Par ailleurs, le marché de l’immobilier est confronté à un problème qui réside dans la prolifération des produits packagés sans risque. Il s’agit de produits immobiliers qui s’accompagnent d’une multitude de garanties. Par exemple, pendant deux ans vous percevez un loyer même en l’absence de locataire, vous toucherez le loyer même si le locataire ne paie pas ; si vous vendez votre appartement parce que vous divorcez, la plus value sera prise en charge, les frais intercalaires ou les frais de notaire seront payés en cours de construction. Toutes ces garanties gonflent évidemment le prix de vente. Ainsi un appartement de 300 000 euros va être vendu packagé 320 000 euros. Le souci réside dans le manque de visibilité sur la sortie et un oubli des fondamentaux de l’immobilier : emplacement, rentabilité, capacité à être loué ou à se revendre dans le temps. Ces éléments sont délaissés au profit des garanties obtenues. Le produit immobilier est tout bonnement transformé en produit financier.
Qu’en est-il du terrain de la défiscalisation industrielle ?
Il y a lieu d’avoir une certaine visibilité des entreprises les plus solides sur lesquelles il sera opportun d’adopter un investissement en «Girardin industriel». La règle de conduite préconisée est de ne participer qu’à des opérations dans lesquelles sont présents des investisseurs du Dom ou du Tom du lieu de l’opération.
Les opérations qui sont vendues à 100% en exclusivité à des investisseurs métropolitains (des personnes fiscalisées en France métropolitaine) peuvent forcément paraître moins crédibles en l’absence d’investisseurs locaux.
Quels sont vos conseils pour ceux qui envisagent de s’orienter vers la défiscalisation ?
La première chose à considérer est le montant d’impôts que vous payez et la pérennité de vos impôts sur les cinq années à venir.
Par la suite et avant d’envisager des solutions de pur investissement de défiscalisation, il y a lieu de regarder si en restructurant le patrimoine, il n’est pas possible de réaliser des économies d’impôt. Par exemple, si vous percevez des revenus fonciers parce que vous êtes propriétaire de biens immobiliers locatifs, une des solutions pourra consister à revendre votre appartement à une SCI par recours à un nouveau crédit.
Une fois cette analyse «structure du patrimoine» réalisée, les solutions «produit» pourront être envisagées.
Pour quelqu’un qui paie moins de 6000 euros d’impôts, je lui dirai d’arrêter d’être obnubilé par la défiscalisation et se contenter de payer ses impôts. D’autant que je ne connais aucun produit défiscalisable sur lequel il n’y a aucun risque à la sortie.
Ainsi, je conseillerai à ces personnes de faire des placements purement «patrimoniaux» : assurance vie, investissements immobilier de rentabilité, etc.
La défiscalisation est intéressante pour les personnes qui paient beaucoup d’impôt. Elles auront en parallèle une capacité à épargner, la défiscalisation constituant seulement une partie de leur patrimoine supplémentaire.
Justement, quelle différence y a-t-il entre les produits défiscalisants et les produits d’épargne qui permettent une défiscalisation ? Que choisir ?
Il ne faut pas confondre les produits défiscalisants avec les produits d’épargne «défiscalisés». Les premiers permettent une défiscalisation des revenus alors que les seconds vont défiscaliser les gains issus de ces propres produits.
Quand on parle du marché de la défiscalisation, sont pris en considération les produits permettant de gommer la fiscalité provenant de mes revenus courants : salaires, dividendes, revenus fonciers, etc.
La différence va dépendre de l’objectif du client : est-ce que je veux défiscaliser mes revenus ou est-ce que j’ai un capital existant à ce jour dont je souhaite que les revenus qu’il produira à terme soient peu ou pas imposés.
En fonction de la réponse apportée à cette question, vous pourrez définir la stratégie à mener. Ainsi si quelqu’un a 20 000 euros d’impôts sur le revenu à défiscaliser, il ne paraît pas pertinent de lui proposer une assurance vie ou un Perp comme solution.
Existe-t-il un classement des produits défiscalisables ?
Les produits défiscalisables sont trop différents les uns des autres pour envisager le moindre classement. Nous pourrions envisager un classement par type de produits mais les opérations varient suivant les années. Tous les ans, un produit différent est créé.
Enfin, si nous nous intéressons aux performances passées des monteurs, cela n’aurait pas de sens puisqu’elles concerneraient des opérations passées et achevées.
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