CONSEILS ET GESTION DE PATRIMOINE

EXPERTISE IMMOBILIERE

Le marché de l'immobilier d'habitation

Le script de notre Chat avec Laurent Batsch, professeur à l'université Paris-Dauphine.

Gege :  La hausse de l'immobilier a été tirée par la démographie, la ruée vers les villes, et la hausse du pouvoir d'achat. La demande est toujours supérieure a l'offre. Les spéculations, bulles, ne sont que des phénomènes passagers. Seuls donc des évènements tels que : forte diminution du travail au bureau, émigration vers de nouvelles régions sécurisées et moins chères( maghreb sécurisé, thailande...) pourrait faire baisser l'immobilier sur longue période. Sinon les propriétaires continueront à confisquer une partie de la hausse du pouvoir d'achat avec des phases d'accélaration, de ralentissement, voire de crise momentanée si l'excès est trop fort. 

Laurent_Batsch :  Je suis d’accord avec vous, la demande est tirée par des phénomènes structurels tels que le vieillissement de la population, la diovricalité, le nomadisme professionnel, la quête d’espace, les résidences secondes, etc. En revanche, je ne suis pas certain de partager vos solutions… 

Gérard Tetrel :  Quel avenir immobilier à cinq ans pour les villes de province de 15.000 à 20.000 habitants ? 

Laurent_Batsch :  Sont-elles dans une agglomération qui s'étend ? font-elles partie d'une conurbation ? les villes de région que vous évoquez quand elles sont polarisées par une grande agglomération connaissent déjà une forte dynamique immobilière en termes de construction et de prix. D'autres villes situées dans des zones de tourisme ou de migration des européens du Nord connaîtront aussi le même dynamisme. 

Intérèssé :  Pensez vous que l'augmentation des taux de pret bancaire va influer sur le volume des transactions immobilières et sur le prix moyen au m2 ? Merci et bon chat !  

Laurent_Batsch :  La question est de savoir à partir de quel niveau la hausse des taux affectera la demande, à travers la capacité d'endettement des ménages. Une hausse réduite ne bouleverse pas le budget d'un ménage, en outre elle peut être facilement compensée par un rallongement de la durée d'emprunt. Il n'est pas sûr qu'on ait atteint aux limites de cette durée. Au-delà de l'effet mécanique d'une hausse des taux, il y aussi son impact psychologique si elle est " dramatisée " au-delà du rationnel : je ne sais pas prévoir cela. En outre, il y a deux sujets connexes. Dans les pays comme l'Espagne où les prêts à taux variable ne sont pas " capés ", les contrats déjà signés pourraient conduire à une crise sérieuse si les ménages devaient faire face à une hausse significative des taux. Pour les années à venir, la probabilité est élevée que les nombreux couples de jeunes endettés à 25 ans divorcent bien avant le terme de leur prêt… Donc la gestion des contrats de crédit longs ne sera pas risque ni difficulté pour les décennies à venir. C'est le métier des banques.

dominique :  Peut-on considérer certains immeubles de certains arrondissements de Paris (6,7,8,16e) comme des produits de luxe et, à ce titre, totalement en dehors des fluctuations de prix des produits de consommation courante subissant la loi de l'offre et de la demande ? Leur prix étant toujours à la hausse, il est difficile pour celui qui a cru faire une bonne opération il y a quelques années d'éviter soit un mattraquage fiscal, soit une préemption par la ville de Paris...  

Laurent_Batsch :  Personnellement, je n'aspire qu'à avoir les moyens d'être fiscalement matraqué. Quant aux prix des beaux arrondissements que vous évoquez, ils sont fixés par le marché, pas par la ville de Paris. C'est évidemment une chance d'habiter un de ces quartiers, non seulement pour la jouissance paisible que leur fréquentation procure, mais aussi parce que le propriétaire s'enrichit en dormant (ce n'est pas condamnable, seulement enviable !). 

annie.lefevre@infodip.com :  J'ai la chance d'avoir acheté mon logement en 2004. Mais la situation économique est telle que, commerciale dans l'informatique, je n'arrive plus a remplir les objectifs demandés. Je suis en mode survie... Mais il me semble que l'immobilier est la meilleure façon de se préparer une retraite. Est-ce vrai ? J'ai 47 ans. 

Laurent_Batsch :  Il est vrai que la propriété immobilière offre une sécurité et représente à l'âge de la retraite une économie de loyers, donc une non-dépense. Mais n'oubliez pas que le logement immobilise un capital qui pourrait produire du revenu : il y a un manque à gagner à bloquer sa fortune dans l'immobilier. Pensez à ces personnes âgées qui occupent de grands logements mais manquent de ressources courantes pour financer les services dont elles ont besoin. Vous voyez que le problème du revenu susceptible d'être tiré d'un logement est un problème très concret, notamment à certains âges de la vie. C'est aussi un problème de société : faut-il que la collectivité prenne en charge le coût de la dépendance pendant que les héritiers attendent de percevoir l'héritage ? 

alexandreC :  Bonjour, Comme beaucoup de foyers, nous avons acheté un bien immobilier en primo accédant. L'augmentation des prix a été "absorbée" par la baisse des taux d'intéret, mais aussi par le prolongement des durées de crédit (25 ans vois 30 ans). Que se passerait-il si les prix devaient brusquement chuter et si une situation inattendue devait nous obliger à vendre avec une importante moins-value ?  

Laurent_Batsch :  1) je ne crois pas à un effondrement (cf ci-dessus), 2) si une baisse des prix se produit ce n'est pas forcément la cata en termes de moins value et c'est aussi moins cher au rachat, 3) vous pouvez louer plutôt que vendre en attendant que ça remonte, 4) la " situation inattendue " statistiquement la plus probable est que … vous divorciez (je vous conseille donc d'aller dîner ce soir en amoureux, c'est un excellent investissement " immobilier " !), 5) vous avez bien fait d'acheter, votre risque est bien maîtrisé. 

Gildas :  On parle de surchauffe en France, en Espagne, et pourtant, l'immobilier reste plus cher en Allemagne et en Angletterre. Peut-on avoir une vision comparative des salaires, niveaux de prix, habitudes locales et perspectives des différentes zones de cette Europe dont nous faisons partie. Merci 

Laurent_Batsch :  Pour des comparaisons européennes, voyez le bulletin de la Banque centrale européenne BCE de février 2006 et le bulletin de la Banque de France de décembre 2005. Tous les deux sont en ligne sur leurs sites. 

lolo69 :  Existe-t-il vraiment une pénurie ? Personnellement je dirais volontiers oui... mais uniquement de logements sociaux, le reste me paraissant plutôt en surnombre. Quel est votre point de vue? 

Laurent_Batsch :  Non, la pénurie que certains chiffrent jusqu'à 1 million de logements concerne tous les types de logements. Où voyez-vous un surnombre de logements en accession à la propriété ou en location privée (à part quelques programmes Robien mal situés) ? 

Mathieu G :  Bonjour, comment justifier sur Paris les investissements immobiliers locatifs pour des particuliers au regard du faible taux de rentabilité ? Ne risque-t-on pas de voir une fuite des investisseurs immobiliers de Paris ?  

Laurent_Batsch :  oui, on risque un assèchement du parc locatif, par un double mouvement de fuite des investisseurs et de demande de primo-accédants, dans un espace foncier déjà bien saturé. D'où la question de la densification de l'espace : saurait-on faire mieux que les tours du 13ème ? Et où ? C'est un vrai sujet. La dynamique urbaine est beaucoup discutée à propos de la politique de la circulation : mais ceux qui craignent la " muséification " de Paris sont-ils aussi prêts à envisager des constructions en hauteur afin d'attirer plus de ménages jeunes et actifs ? Et puis, il y a encore quelques emprises intéressantes, à la SNCF bien sûr, mais aussi à l'Est de Paris. 

Reza :  Bonjour, Je cherche a acheter un apartement de 2 pieces a Paris. D'un cote les agences immobilieres disent que nous sommes face a une tendance generale et que nous ne sommes pas face a une bulle et donc que les prix ne vont pas chuter. Il se peut qu'il y ait un ajustement ponctuel mais rien de consequent sur le prix au metre. D'un autre cote, les journaux et certains professionnels (notaires, etc..) predisent une chute significatives des prix tous les 3 mois. La question est simple: qui croire?  

Laurent_Batsch :  La hausse des prix a continué en 2005 et continue cette année. Mais le rythme de hausse se ralentit (de 15% l'an dernier à moins de 10% cette année), on trouve moins d'acquéreurs sur chaque produit, chaque négociation est un peu plus longue, etc. Ce sont des signes qui montrent qu'on se rapproche du point de retournement. Mais si l'on fait l'hypothèse que le niveau général des prix est porté par des tendances lourdes et non par un mouvement spéculatif, alors une chute des prix ne devrait pas les faire chuter de beaucoup plus de 15%. C'est important en termes de coût, et on peut choisir d'attendre. Mais vous ne regretteriez pas d'avoir acheté il y a 2 ans… Le vrai problème est donc de bien choisir : localisation, attributs, état des lieux, charges courantes, etc. Et de ne pas prendre le prix d'offre comme un prix de marché. Allez voir les prix de transaction sur le site de la Chambre des Notaires ou de la FNAIM. 

fromieu :  La situation intérieure tendue, le manque de visibilité sur l'avenir proche, les questions sur ce que sera le gouvernement qui sortira des urnes en 2007... auront-ils tendance à court terme à influencer les acteurs du marché de l'immobilier en les rendant plus prudents et frileux et spéculant sur une baisse prochaine ?  

Laurent_Batsch :  Ils pourraient aussi se dire que 2007 ne peut que débloquer une situation pourrissante et en déduire des anticipations optimistes ! mais je crains que vous n'ayez raison sur le sens des anticipations... Ceci dit, business goes on, et les dynamiques de marché l'emportent sur les conjectures. Et il n'y a pas un marché de l'immobilier mais des marchés selon les régions et selon les segments : tertiaire, résidentiel, entrepôts, etc. 

bloom1 :  Bonjour, En étudiant de près le marché immobilier depuis 1 an, je trouve la décorélation prix / loyer trop importante sur la plupart des secteurs. Hormis le fait de posséder un apport en centaines de K€, le crédit payé sur 20 ans revient entre 800 et 1200 € de plus que le loyer avec les charges. Ceci est-il tenable sur n'importe quel marché ? 

Laurent_Batsch :  Il est sûr que les prix de l'immobilier augmentent plus vite que les revenus des locataires. Donc il y a une tendance à un décrochage des rendements locatifs. Elle explique que les propriétaires institutionnels réalisent leurs plus-values et vendent massivement (la découpe). Mais pour un petit investisseur qui cible bien son acquisition et qui trouve un financement adapté, le rendement de longue période reste attractif. N'oubliez pas que les intérêts financiers sur le financement du bien sont déductibles du revenu de cet investisseur. Autrechose est le solde de ses recettes et dépenses induites par l'investissement : celui-ci dépend effectivement de l'endettement initial. Je pourrais vous montrer que le taux de rentabilité augmente en même temps que le taux d'endettement, en dépit du fait que le solde recettes-dépenses devienne davantage négatif. Donc rentabilité d'une part et trésorerie (pendant la période de financement) d'autre part sont deux choses distinctes. 

Manlay Pascal :  Pensez-vous qu'il y ait une corrélation entre le déficit grandissant de l'Etat et les profits records des banques grâce à la baisse des taux d'intérêts, l'exonération des plus values immobilières ramenées à 15 ans et la hausse fictive du marché immobilier ? Pensez-vous que les petits contribuables ayant emprunté à taux variables et sur des durées très longues auront les reins assez solides pour enrichir encore les banques ou leurs actionnaires suite à la hausse déjà amorcée des taux d'intérêts et qui va continuer ? 

Laurent_Batsch :  Si je vous suis bien, les banques gagnent à la baisse comme à la hausse des taux d'intérêt. A tous les coups elles gagnent ? Le cas de la hausse : ce n'est pas une marge commerciale pour les banques, celles-ci se refinancent aussi à des taux plus élevés et les petits épargnants devraient aussi recevoir des intérêts plus élevés. Ceci dit l'activité " retail " des grands réseaux bancaires se porte très bien. Alors soyez d'autant plus exigeant chez votre banquier : sur la qualité des services, leur coût, etc. Et puis si le petit contribuable a acheté des SICAV, il profitera aussi des profits des banques dont les actions ou les obligations sont souscrites par sa SICAV. Quant aux prêts à taux variable, ils sont en général capés : c'est une sécurité pour l'épargnant. 

Philippe :  Bonjour, Je souhaiterai savoir s'il est possible de préparer le DESS immobilier, à distance, via le Web..... Merci! 

Laurent_Batsch :  Merci de vous intéresser au Master " Management de l'immobilier " de l'Université Paris-Dauphine Nous sommes très attachés au contact direct entre les étudiants et le professeur : pas de web-cours ! mais un site et un extranet pour les étudiants. Et beaucoup de grands professionnels de l'immobilier parmi les professeurs !   

Clémence :  La durée de la hausse des prix de l'immobilier ne serait-elle pas due à une "entente" entre professionnels de l'immobilier et banques afin de faire de l'argent sur le dos des acquéreurs, et ce depuis 1998 ?  

Laurent_Batsch :  Non, je ne crois pas à une " entente ", la dynamique de la demande n'est pas principalement portée par les marchands de biens, mais par des primo-accédants. De même, la baisse des taux d'intérêt n'a pas été conçue par et pour le monde de l'immobilier.. Quant aux banques, faut-il dire qu'elles ont répondu à une demande ou qu'elles l'ont stimulée en adaptant leurs produits ? il est vrai qu'elles ont déverrouillé la durée des contrats de prêts, à la grande satisfaction de leurs clients. 

Patrice :  Depuis 1998, les prix de l'immobilier ont augmenté environ 4 fois plus vite que les revenus, excluant du marché un nombre croissant de ménages. Cet écart historique entre prix et revenus vous semble-t-il pouvoir durer? 

Laurent_Batsch :  Certes non, les arbres ne grimpent pas jusqu'au ciel et les ciseaux ne s'écartent pas sans fin. Depuis 1998, les prix de l'ancien ont doublé alors que le revenu disponible des ménages n'a augmenté que de 30% Cette évolution a été rendue possible parce que 1) les ménages ont consacré une part plus grande de leur budget au logement, 2) ont transféré de l'épargne sur l'immobilier, 3) ont compensé la hausse des prix immobiliers par des conditions de financement (taux et durée de remboursement) facilitantes. De ce point de vue, le critère pertinent est celui du taux d'effort des ménages : mensualité / revenu. Ce taux est passé de 22% en 2000 à 32% en 2005 : il est clair que c'est une progression trop rapide pour être durable. Mais le taux d'endettement des ménages français reste inférieur à la moyenne européenne. 

Mortgage :  Comment voyez-vous l'évolution des taux d'interêt à long terme et leur répercussion sur le marché de l'immobilier. Les prix peuvent-ils baisser si les taux n'augmentent que faiblement? 

Laurent_Batsch :  Précisons : un emprunt à 25 ans à taux variable dépend des taux à court terme. Donc votre question concerne sans doute l'évolution à long terme … des taux de court terme. J'avoue que je n'en sais rien (je crois pouvoir dire que cette ignorance me place en excellente compagnie…) Seule certitude : pas de taux variable sans " cap ", et un vrai cap portant sur le taux et non sur le rallongement de la durée de remboursement. 

GTXP :  Cela fait plusieurs années que mon entourage m'encourage à acheter mon appartement, la raison principale évoquée étant "en location, tu jetes ton argent par la fenêtre". Malheureusement j'ai attendu. Aujourd'hui le prix est élevé, cependant en empruntant sur une longue durée et avec de l'aide familiale, il est encore possible d'acheter. Mais je me demande si c'est intelligent d'acheter maintenant ou il vaut mieux attendre un peu sachant que je peux aussi bien continuer en mode location.  

Laurent_Batsch :  Il est faux de dire que la location revient à " jeter son argent par les fenêtres ". Car le capital investi dans la propriété d'un logement a aussi un coût : c'est le renoncement aux produits financiers ou autres que ce capital aurait pu produire. Certaines personnes préfèrent rester locataires de leur logement et investir leur épargne dans un … investissement immobilier pour en retirer des loyers ! Donc tout dépend du différentiel entre le coût du loyer que vous versez et le revenu potentiel de votre épargne disponible. En fait pour un ménage, l'accès a la propriété n'est pas toujours une bonne affaire patrimoniale en termes de calcul économique, mais il offre 2 avantages : 1) la sécurité (on est chez soi, on ne nous mettra pas à la porte…) ; 2) une épargne forcée (les mensualités à rembourser sont une contrainte). 

gregory :  J'ai visité ce matin un appartement de 30 m carrés rue Cambaceres dans le 8eme arrondissement. L'appartement n'a rien d'extraordinaire et le propriétaire en demande 300.000 euros. Il ne veut pas renegocier le prix et il est persuadé que c'est le prix du marché ! Comment arrive-t-on a faire croire à des propriétaires que 300.000 euros correspond au prix du marché ? 

Laurent_Batsch :  Vous avez raison, wait and see. Quoiqu'on pense du niveau général des prix, on n'est pas obligé de payer n'importe quoi ! 

Loreve :  Que pensez vous du blocage du foncier entretenu par nos politiques et qui est, pour moi, le principal facteur de cette flambée immobiliere sans précédent ? 

Laurent_Batsch :  si le foncier ne dépendait que de nos politiques, il suffirait de bien voter. Bien des collectivités auraient besoin de disposer de quelques réserves foncières. En outre, les entreprises publiques comme la SNCF ont appris à valoriser leurs emprises. L'idée de la maison à 100 000 euros bâtie sur un foncier " donné " par la collectivité publique va aussi dans le bon sens. Au-delà de ces remarques éparses, vous touchez à un problème de fond : est-on prêt à accepter une certaine densification de l'espace foncier existant ? ou veut-on des maisons individuels avec un bout de jardin pour tous, et ce qui va avec : autoroutes, embouteillages, temps de transport ? je suis enclin à pencher vers une certaine densification de l'espace urbain. 

helene :  Bonjour, Pensez-vous qu'une bulle existe également dans les régions actuellement très attractives économiquement et démographiquement (ex: arc atlantique, région de Rennes) ou est-ce que le Grand Ouest ne serait-il pas plutot en train de voir la création d'un marché à part, du type Cote d'Azur ? merci Hélène 

Laurent_Batsch :  je ne saurais me prononcer sur la totalité du Grand Ouest, mais indéniablement certains secteurs côtiers ou des îles connaissent déjà un phénomène de hausse stimulée par la demande de résidences secondaires ou secondes. Avec dans certain cas un corollaire douloureux : l'effet d'exclusion des " locaux " dont les revenus ne suivent pas le mouvement des prix. 

madera :  On se demande quand le krach va arriver car ce n'est plus supportable de voir les prix flamber. On va vivre dans des cages à poules si ca continue. Je tiens pour responsable, l'Europe et l'euro. Tout augmente sauf les salaires, ca commence à bien faire cette europe là ! Quand je vois des appartements vides (dispositif robien) et que personne ne loue, je dis bien fait au système, c'est le serpent qui se mord la queue ! Je vois bcp de gens qui s'endettent (25-30 ans) pour acheter un bien immobilier, ils se mettent en danger !  

Laurent_Batsch :  Sur l'Europe, je vous laisse la responsabilité de votre appréciation. Personnellement, j'aimerais " plus d'Europe " pour la politique de l'énergie, pour de grands réseaux universitaires, etc. C'est un autre débat. Vous dites que l'endettement à 25 ans met les ménages en danger : je me souviens que la génération de mes parents tenait le même discours à propos de l'endettement à 5 ou 10 ans… Avançons, prudemment mais sûrement. On a beaucoup progressé dans la gestion des risques : prévention, couverture, etc. Et c'est pour prendre plus de risques, pas moins ! 

norisk :  Bonjour, quelles sont les répercussions économiques (impact sur le PIB, consommation, emploi) d'un krach immobilier ? Doit-on craindre une récession ? De quelle ampleur ? Secundo je m'interroge fortement sur la forte opacité du marché immobilier. Pourquoi les seules données fiables - les prix de vente enregistrés par les notaires - ne sont-ils pas publiés ? Le public aurait alors une vision objective du marché (par type de bien, secteur géographique) et indépendante des acteurs économiques (agences, banques)  

Laurent_Batsch :  Si les prix sont largement communiqués dans la presse et sur le net. Voyez la Chambre des Notaires et la FNAIM. Parmi les effets d'un krach immobilier : désolvabilisation de certains ménages ; réflexes de thésaurisation des ménages et contraction de la consommation ; ébranlement de l'équilibre financier de certaines banques de crédit et de certains investisseurs ; recul des mises en chantier et récession du secteur de la construction ; pertes d'emploi. L'ampleur de ces effets dépend de l'ampleur réelle et ressentie du krach lui-même : quelle amplitude dans une durée limitée ? 

R.H.R :  J'aimerai qu'on m'explique par quel tour de passe-passe le prix des terrains a évolué drastiquement dans certaines régions, notamment le Roussillon où je vais régulièrement (Perpignan et environs). Il suffit d'aller faire un petit tour dans la région, pour s'apercevoir qu'il y a une pléthore de terrains en friche voire inutilisés. On s'entend dire par les professionnels : les terrains sont chers car on n'en trouve "bientôt plus"... Dans un rayon de 20, 30, 40km de Perpignan, la situation est imcompréhensible, donc en clair, factice et artificielle. Et les profess.immob. se sont engoufrés dans la brêche jusqu'à faire croire au paysan du coin, que son lopin de terre va valoir une fortune... Comme j'aime bien les gens du coin, je ne les traiterais pas de fous, mais d'incrédules, la roue va bientôt tourner, certains risquent de voir s'envoler les illusions, lorsqu'en face il n'y aura pas d'acheteur pour des prix de terrains prohibitifs et donc injustifiés. 

Laurent_Batsch :  Beau pays, en effet. Laissez faire le marché. S'il y a trop de terrains, les prix baisseront… 

philippe FLORENT :  bonjour, lorsque nous parlons de l'immobilier, on a tendance à ne voir que PARIS. Mais la majorité des ventes se font en province. En location, nous entendons parler de loyers trés élevés à PARIS et que la loi de Robien accélère cette hausse, or en province c'est totalement faux, la sur-abondance de logements a fait que beaucoup de résidences sont vides, que pour louer, il faut BAISSER les loyers mensuels de parfois 100 € et que ce ne sont pas forcément les petits logements qui sont vides, mais souvent les T3 ou T4. Par contre cette explosion de logements nouveaux a permis également aux locataires de quitter POUR LE MËME MONTANT DE LOYER leur logement ancien, plus du tout aux normes, pour aller dans des appartements ou des maisons neuves ou au normes actuelles. C'est un point extrèmement positif pour le locataire. Les propriétaires de logements anciens devront remettre leurs logements aux normes ou les vendre, ce qui permettra aux primo accedants d'acquérir leur appartement à moindre frais. 

Laurent_Batsch :  Le phénomène " parisien " se retrouve ailleurs dans les grandes métropoles. Vous le vérifierez par exemple sur www.marche-immo.com (données collectées par le Crédit Foncier). Les prix sont moins élevés, les hausses moins rapides, etc. mais c'est le même phénomène. Quant aux logements vides, vous avez raison d'évoquer la surproduction de Robien, mais il n'empêche que le manque de logements reste massif y compris dans les Régions, là où sont les bassins d'emplois et d'activité. 

vincent_1 :  J'ai 100.000 euros investis en bourse, est il judicieux de les investir dans l'immobilier en 2006 ? 

Laurent_Batsch :  D'abord vous pouvez investir dans l'immobilier sans quitter la bourse, en souscrivant des actions ou des obligations émises par les sociétés foncières cotées. Ce sont de belles valeurs qui cumulent rendement en dividendes et croissance ne valeur depuis plusieurs années. Elles ont été dopées par le statut fiscal des SIIC (sociétés d'investissement immobilier cotées) depuis 2003. Ceci dit, elles sont déjà assez " hautes ", ne vous précipitez pas… Elles sont orientées vers l'immobilier d'entreprise et les centres commerciaux, plus que vers le résidentiel, même si certaines d'entre elles en font. Mais les rendements sont aussi meilleurs. Vous pouvez aussi attendre le lancement des premières OPCVM dédidées à l'immobilier : les OPCVI. Quant à vendre vos actions pour acheter de l'immobilier en direct en sociétés civiles, pourquoi pas : mais quel est votre horizon d'investissement ? souhaitez-vous troquer le couple rentabilité/risque des actions le plus élevé pour le couple rentabilité/risque plus modéré de l'immobilier ? Pourquoi ne pas composer un portefeuille diversifié plutôt que de basculer la totalité de vos 100.000 euros ? 

Peter :  Comment sait-on si la hausse des prix atteint un sommet ? 

Laurent_Batsch :  1) On sait qu'on a atteint le sommet seulement quand on a commencé à descendre ; 2) au cours d'une montée, à chaque instant on se rapproche du sommet ; 3) on n'a donc jamais été aussi proche du sommet ; 4) mais ça ne veut pas dire qu'il n'est pas encore loin… Plus sérieusement, on peut quand même apprécier si on est " plus ou moins " proche du sommet de deux façons. D'abord en observant le comportement des acteurs, en mesurant le niveau d'essoufflement et le manque d'oxygène des grimpeurs : des hausses plus faibles, des transactions plus longues, des acquéreurs moins fébriles, il y a des signes de ralentissement indéniables. De plus, on peut aussi raisonner économiquement : quels sont les prix soutenables par des primo-accédants ? quels sont des loyers soutenables par des ménages, donc quels sont les prix d'investissement acceptables ? Mais il faut reconnaître que ce raisonnement économique sur les " fondamentaux " a été souvent démenti… 

Patience :  Que pensez-vous de ces chiffres : sur 12 mois glissants à fin février, mises en chantier 412.000, permis de construire 526.000 ? 

Laurent_Batsch :  Ce sont de chiffres record. Saluons le dynamisme du secteur de l'immobilier et par contre-coup celui de la construction. D'autant plus que ce rythme devra être soutenu et maintenu pendant plusieurs années pour combler le déficit de logements dans notre pays. Vous remarquerez que ces deux secteurs il y a beaucoup d'emplois à la clé, y compris très qualifiés. Tous mes étudiants du Master " Management de l'immobilier " trouvent un emploi avant même la fin de leur cursus. L'immobilier est réellement un secteur très professionnel et très attractif pour des jeunes qui aiment des métiers d'équipe et de projet. 

bakounine :  Bonjour, il me semble plus judicieux actuellement de placer mon capital en assurance-vie sécurisée à 4,5% et de rester locataire de ma résidence principale, dont le taux de rendement net est pour le propriétaire de l'ordre de 2%. Qu'en pensez vous? 

Laurent_Batsch :  Je vous comprends au vu des chiffres que vous donnez. Ceci dit, le rendement d'un investissement locatif bien pensé devrait atteindre 5%, tandis que votre assurance-vie sécurisée en obligations pourrait bien baisser… On en reparle au chat de l'année prochaine !... 

libelle :  Donc, vous ne croyez pas aux avertissements lancés par PAP, BNP Paribas, etc... sur les prix de l'immo, qui baisseraient de 30% dans les prochaines années ? 

Laurent_Batsch :  Non.

sap75b :  Que pensez vous du constat de la BCE estimant que l'immobilier est surévalué de 30% dans certains pays européens? 

Laurent_Batsch :  D'abord Paris n'est pas la France, mais Paris n'est pas non plus l'Europe. Les prix ont grimpé beaucoup plus vite en Espagne ou en Angleterre. Donc ne confondons pas les moyennes européennes avec le marché français. Ensuite, j'ai dit un ordre de grandeur de correction de 15% pour le marché francilien, ce serait logique au vu des rendements locatifs. Mais le problème est que la demande n'est pas seulement portée par des investisseurs mais par des accédants. Là des facteurs sociologiques pèsent lourd : résidence seconde des seniors, migrations des gens du Nord, bi-résidence des cadres, divorces (vers les 50%) et garde alternée des enfants, tendance hédoniste à habiter séparément même quand on vit ensemble, etc. Je signale d'ailleurs que sur ces sujets sociologiques, le Crédit Foncier a demandé une étude lourde à une équipe de l'université Paris-Dauphine. Cette demande de biens d'équipement (et non de bien d'investissement) alimente la hausse au-delà des paramètres du calcul économique. 

fred :  Les prix de l'immobilier ont augmenté ces dernières années bien plus vite que les revenus. Où les gens trouvent-ils l'argent ? 

Laurent_Batsch :  1) sur leurs dépenses courantes (part du logement dans le budget des ménages) ; 2) sur leur épargne financière qu'ils désinvestissent ; 3) sur leur revenu futur en s'endettant. 

Patience :  Vous conseillez de consulter les prix de transaction chez les notaires ou la FNAIM qui sont juges et parties. C'est un peu comme si vous rentriez dans une concession automobile en demandant au vendeur "dois-je acheter une voiture ?" Qu'en pensez-vous ? 

Laurent_Batsch :  Les prix publiés par les Chambres de notaires ou la Fnaim sont des relevés de prix de transaction, il n'y a aucune raison de les suspecter de partialité. 

mged :  Je dirige une société de promotion immobilière qui réalise des logements en Île-de-France. Je veux élargir un peu le débat et revenir à la question y a-t-il une surchauffe immobilière ? La réponse est oui, sans aucun doute. Je ne prêche pas forcément pour la paroisse, mais compte tenu des biens locatifs qui vont arriver sur le marché, il sera sûrement plus intéressant d'être locataire dans un an, l'avantage fiscal du de Robien étant lié à la location du bien dans les 12 mois de son achèvement. Les propriétaires auront vraiment intérêt, coûte que coûte à louer ce bien. Je connais les dirigeants de sociétés de promotion qui sont locataires... Ils placent leur argent dans les fonds propres de SCI immobilière ! Et non dans leur propre logement 

Laurent_Batsch :  Merci pour votre témoignage, qui clôt à point nommé cette session de chat.